부동산 갭투자와 금리 알아보기

최근 몇 년 동안 금리가 상승하면서 과도한 갭투자를 한 사람들이 역전세 현상을 겪고 있습니다. 

오늘은 부동산 갭투자와 최근 금리 변동에 대해 살펴보겠습니다.

부동산 갭투자와 금리

부동산 갭투자란?

부동산 갭투자란 매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식을 말합니다.

즉, 실제 투자금을 적게 들여 주택을 구매하는 것인데, 이때 매매가격과 전세가격의 차액을 '갭(Gap)'이라고 부릅니다.

이런 형태의 투자는 일반적으로 대출을 받지 않거나 상대적으로 적은 금액을 대출받아 진행되기 때문에 금리 변동에 따른 영향이 적을 수 있습니다.

하지만 최근 몇 년간 이어진 저금리 기조에서는 대출금리가 낮아져 갭투자가 성행하기도 했습니다.

하지만 금리 인상기에는 상황이 달라질 수 있습니다.

금리가 오르면 대출금리도 상승하기 때문에 대출을 받아 갭투자를 한 경우 이자 부담이 커질 수밖에 없습니다.

게다가 전세가격이 하락하면 전세금을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수도 있어 주의가 필요합니다.

 

갭투자의 이점과 위험성

 

부동산 갭투자는 소액으로도 부동산 투자가 가능하다는 점에서 많은 투자자들에게 매력적인 투자 수단으로 여겨집니다. 또 대체로 매매가 대비 전세가율이 높은 지역에서 이루어지므로 초기 자본이 적게 들어가는 편이고, 자기 자본 대비 수익률을 높일 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 이러한 투자 방식에는 위험성이 존재합니다.

대표적인 것이 바로 역전세난입니다.

만약 해당 부동산의 전세가격이 하락하거나, 주변 지역의 공급 물량이 많아져 전세 수요가 감소하면, 기존 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려워질 수 있습니다. 

또 금리 인상 역시 갭투자자에게는 불리한 조건 입니다.

금리가 오르면 대출금리도 상승하므로 대출을 받아 갭투자를 한 경우 이자 부담이 커지게 됩니다.

거기에 더해 경기 침체나 부동산 시장의 과열 등으로 인해 매매가격이 하락한다면, 투자 손실이 발생할 수도 있습니다.

 

금리 변동과 부동산시장

 

금리는 부동산 시장과 밀접한 연관이 있습니다.

금리가 낮아지면 대출금리도 함께 낮아지므로 자금 조달이 용이해지고, 이는 부동산 거래 활성화로 이어질 수 있습니다.

또 예금금리가 낮아지면 대체 투자 수단으로서 부동산에 대한 관심이 높아질 수 있습니다.

반대로 금리가 높아지면 대출금리도 함께 상승하므로 대출을 받아 부동산을 구입하려는 수요가 줄어들고, 이는 부동산 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.

또 높아진 대출금리와 더불어 경기 침체나 실업률 증가 등의 요인이 겹치면 부동산 시장의 침체가 심화될 수 있습니다. 

특히 갭투자자들은 금리 변동에 민감할 수 밖에 없습니다.

금리가 오르면 대출금리도 상승하므로 대출을 받아 갭투자를 한 경우 이자 부담이 커지게 되고, 이는 투자 수익률을 낮추는 요인이 됩니다.

또 앞서 언급한 바와 같이 역전세난 등의 위험성도 커질 수 있습니다.

 

 

갭투자 시 고려해야할 사항

 

갭투자를 결정하기 전에는 해당 지역의 시장 상황을 꼼꼼히 파악해야 합니다.

* 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 지표로, 높을수록 갭투자에 유리합니다. 하지만 과도하게 높을 경우에는 깡통전세 등의 위험성이 있으므로 주의해야 합니다.

* 공급 물량: 신규 아파트 공급이 많은 지역에서는 전세가가 하락할 가능성이 있으므로 갭투자에 불리합니다. 또 대규모 재개발·재건축 사업이 예정된 지역도 이주 수요 증가로 인해 일시적으로 전세가가 상승할 수 있지만, 이후에는 공급 과잉으로 인해 전세가가 하락할 수 있습니다.

* 정부 정책: 세금 규제, 대출 규제 등 정부의 부동산 정책도 갭투자에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어 취득세나 양도세가 인상되면 거래 비용이 증가하므로 갭투자에 불리하며, 대출 한도가 축소되면 자금 조달이 어려워지므로 갭투자가 어려워집니다.

위와 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 하며, 만약 불확실성이 크다면 무리한 투자를 지양하고 보수적인 접근 방식을 취하는 것이 좋습니다.

금리 상승기의 갭투자

금리 상승기는 갭투자자들에게 도전적인 시기가 될 수 있습니다.

높아진 금리는 대출 상환 부담을 증가시키고, 부동산 시장의 전반적인 침체를 야기할 수 있기 때문입니다.

이러한 상황에서는 적극적인 대처와 전략 조정이 필요합니다.

가장 먼저 고려해야 할 것은 대출 상환 계획입니다.

금리가 상승하면 매달 상환해야 하는 이자 금액이 증가하므로, 기존의 상환 계획을 재검토하고 조정해야 할 수도 있습니다. 추가적인 저축이나 지출 관리를 통해 상환 부담을 완화하는 노력이 필요합니다.

다음으로, 투자 대상 선택에 있어서도 신중함이 요구됩니다.

금리 상승은 부동산 시장 전반에 영향을 미치므로, 가격 하락 압력이 높은 지역이나 종목은 피하는 것이 좋습니다.

대신, 안정적인 수요와 성장 가능성이 있는 지역이나 종목에 집중하는 것이 유리할 수 있습니다.

또 환금성을 높이는 것도 중요한데 급매로 내놓아도 팔리지 않는 애물단지가 될 수 있기 때문이며, 이를 위해 적정 가격을 유지하고, 적극적인 마케팅과 홍보를 통해 매도 기회를 높이는 것이 좋습니다.

 

 

 

갭투자 시 위험 관리와 대처 방안

부동산 갭투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험도 존재합니다.

이러한 위험을 최소화하고 대처하기 위해서는 다음과 같은 방안들을 고려해야 합니다.

* 가격 하락 위험: 가장 큰 위험 중 하나로, 부동산 가격이 예상보다 하락하면 손실을 입을 수 있으므로, 보수적인 시각으로 시장을 전망하고, 가격 하락에 대비하여 충분한 여유자금을 마련하거나, 대출 상환 계획을 세우는 것이 중요합니다. 

* 대출 상환 불능 위험: 대출금리가 상승하거나, 소득이 감소하는 등의 이유로 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있는데, 이때는 대출 조건을 재조정하거나, 상환 유예를 신청하는 등의 방법을 고려할 수 있습니다. 

* 세입자와의 분쟁 위험: 세입자가 월세를 연체하거나, 계약을 위반하는 등의 문제가 발생할 수 있어, 계약서를 꼼꼼히 작성하고, 세입자의 신용도를 확인하는 절차가 필요하며, 문제가 발생할 경우에는 적극적으로 대처하여 빠르게 해결하는 것이 중요합니다. 

* 법적 문제 위험: 사기나 불법적인 행위로 인해 법적 문제가 발생할 수 있으니 신뢰할 수 있는 중개 업체를 선택하고, 거래 과정에서 법적 권리와 의무를 충분히 숙지해야 합니다.