부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란?

부동산에 관심 있으신 분들 많으시죠?

오늘은 부동산 기초상식 중에서도 특히 중요한 건폐율과 용적률에 대해 알아보려고 해요.

건물을 지을 때 꼭 알아야 하는 사항들인데, 이 두 용어에 대해 정확히 알아보겠습니다.

 

건폐율과 용적률

건폐율과 용적률

건폐율과 용적률은 부동산 거래나 건축 계획을 세울 때 자주 접하는 용어이지만, 그 의미와 계산 방법을 정확히 이해하지 못하는 경우가 많습니다.

이번에는 이 두 가지 개념에 대해 자세히 알아보겠습니다.

건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다.

즉, 대지면적 위에 건물이 얼마나 넓게 자리 잡을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

일반적으로 지방자치단체에서는 지역별로 건폐율을 제한하고 있으며, 이는 도시의 밀도, 쾌적성, 공간 활용 등을 고려한 것입니다.

예를 들어, 서울시의 제2종 일반주거지역의 건폐율 상한은 60%입니다. 이는 100평의 대지에 건물을 지을 경우, 최대 60평까지 건물을 지을 수 있다는 것을 의미합니다.

용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말합니다.

여기서 연면적은 건물의 각 층 바닥면적의 합계를 말합니다.

용적률은 건물의 높이와 밀도를 결정하는 중요한 요소 중 하나이며, 토지의 가격에도 큰 영향을 미칩니다.

마찬가지로 지방자치단체에서는 지역별로 용적률을 제한하고 있는데, 주거지역보다는 상업지역이나 공업지역의 용적률이 더 높게 설정되어 있습니다. 

예를 들어, 100평의 대지에 건폐율 50%, 용적률 200%를 적용하여 건물을 짓는다고 가정해 보겠습니다.

이 경우, 건물의 1층 바닥면적은 50평까지 지을 수 있으며, 건물의 연면적은 200평까지 지을 수 있습니다.

따라서 이 건물은 4층까지 지을 수 있게 됩니다.

 

건폐율이란?

건폐율은 땅의 넓이 대비 건물의 1층 바닥면적이 얼마나 되는지를 백분율로 나타낸 것입니다.

쉽게 말해 집이 깔고 앉은 땅의 크기라고 할 수 있습니다.

만약 100평짜리 땅에 건폐율이 50%라면, 건물의 1층 바닥은 50평만 지을 수 있습니다.

나머지 50평은 정원이나 주차장 등으로 활용해야 합니다.

건물의 층수와는 관계없이 오로지 1층 만의 바닥면적을 기준으로 한다는 점이 포인트입니다.

또, 건물을 아무리 높게 올린다 해도 건폐율은 달라지지 않습니다.

다시 말해 위로 쌓아 올리는 것보다는 옆으로 펼치는 것에 더 무게를 둔 개념이라고 볼 수 있습니다.

앞서 언급했듯이 건폐율은 지자체마다 규정이 다르므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

그래야 나중에 불필요한 갈등이나 손해를 막을 수 있겠죠.

보통 주거지역은 50~60% 사이이고, 상업지역은 70~90% 사이이며, 녹지지역이나 보전관리지역 같은 곳은 20~40% 정도로 낮은 편입니다.

용적률이란?

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 뜻하는 용적률은 건물의 높이를 결정짓는 요소 가운데 하나입니다.

이때 연면적이란 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다.

예를 들어 100평짜리 땅에 용적률 200%짜리 5층 건물을 짓는다면, 각 층의 바닥면적은 40평(100평 x 200%)이어야 하고, 총연면적은 200평이 됩니다.

용적률 역시 지역별로 규제가 있는데, 대개 전용주거지역은 50~100%, 일반주거지역은 100~200%, 준주거지역은 200~500% 사이입니다.

 

상업지역은 중심상업지역이 400~1500%, 일반상업지역이 300~1300%, 근린상업지역이 200~900%로 상당히 높은 편입니다.

 

공업지역은 전용공업지역이 70~300%, 일반공업지역이 150~350%, 준공업지역이 200~400%이며, 녹지지역은 보전녹지지역이 50~80%, 생산녹지지역이 50~100%, 자연녹지지역이 50~100%로 낮게 설정되어 있습니다.

건폐율과 용적률의 중요성 

부동산 거래나 개발 계획을 세울 때 빠지지 않고 등장하는 용어가 건폐율과 용적률입니다.

그만큼 부동산 시장에서 차지하는 비중이 크고, 투자 수익률과도 밀접한 연관이 있기 때문입니다.

먼저 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미합니다.

쉽게 말해 땅 위에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

건폐율이 높을수록 건물 밀도가 높아지기 때문에 일조권이나 조망권 침해 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

또, 화재나 지진 같은 재해 발생 시 대피 경로 확보에도 어려움이 생깁니다.

그래서 대부분의 지자체에서는 적정 수준의 건폐율을 유지하기 위해 규제를 두고 있습니다.

반면 용적률은 대지면적 대비 건물의 연면적 비율을 뜻합니다.

즉, 몇 층짜리 건물을 지을 수 있는지를 알 수 있는 지표입니다.

용적률이 높을수록 건물의 층수를 높일 수 있기 때문에 토지 이용 효율성이 높아지고, 결과적으로 부동산 가치 상승에도 큰 영향을 미치게 됩니다.

하지만 용적률이 과도하게 높으면 주변 경관과의 조화가 깨지거나 교통 체증 유발 등의 부작용이 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

건폐율과 용적률 계산 예시

이제 실제로 건폐율과 용적률을 계산해 보겠습니다.

예를 들어, 100평짜리 대지에 60평짜리 건물을 지었다고 가정해 보면.

이때 건폐율은 (60/100)*100%로 계산하면 60%가 나오게 됩니다.

즉, 이 땅에는 최대 60%까지 건물을 지을 수 있는데, 딱 그 한도까지 채운 것입니다.

만약 이 건물을 5층까지 올렸다면 용적률은 어떻게 될까요?

연면적은 각 층의 바닥면적을 모두 더한 값이므로, 이 경우 연면적은 300m2(60m2 x 5층)가 됩니다.

이제 용적률 공식에 대입하면 [(300/100)*100]% = 300%라는 값을 얻을 수 있습니다.

즉, 이 땅에는 최대 300%까지 건물을 올릴 수 있는데, 역시 최대한도로 지은 것입니다.

이렇게 직접 계산해 보면 건폐율과 용적률 개념을 보다 쉽게 이해할 수 있습니다.

단, 실제로는 지역마다 기준이 다르기 때문에 해당 토지가 속한 지자체의 도시계획조례를 확인해야 한다는 점을 알아두셔야 합니다.

 

건폐율과 용적률 관련 법규와 규제 사항

이러한 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조, 78조에 따라 용도지역별로 그 범위가 정해져 있습니다.

- 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 60% 이하 
- 제2종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 50% 이하

그 외 준주거지역, 중심상업지역, 일반상업지역 등에 따라 범위가 다르며 자세한 내용은 법제처 국가법령정보센터에서 확인이 가능합니다.

또 각 지자체는 도시계획조례로 이러한 기준을 세분화하여 적용하고 있습니다.

그러므로 부동산에 투자하거나 건축을 계획할 때는 해당 토지가 속한 지역의 조례를 반드시 확인해야 합니다.

 

예를 들어, 서울시의 경우 제2종 일반주거지역의 건폐율은 60% 이하로 규정되어 있지만, 일부 구에서는 조례로 50% 이하로 제한하고 있습니다.

효율적인 부동산 개발을 위한 건폐율과 용적률의 활용 방안

건폐율과 용적률은 부동산 개발에 있어 매우 중요한 요소입니다.

이 두 가지 요소를 잘 활용하면 보다 효율적이고 경제적인 개발이 가능하기 때문입니다.

먼저, 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 의미합니다.

건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있으므로, 공간 활용도가 높아집니다.

또 건폐율이 낮으면 녹지 공간이나 도로 등의 여유 공간이 많아지므로, 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다.

다음으로, 용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적(각 층의 바닥 면적 합계)의 비율을 의미합니다.

용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있으므로, 더 많은 임대 수익을 얻을 수 있습니다.

또 용적률이 높으면 건물의 층수를 높일 수 있으므로, 주변 경관과의 조화를 고려하여 아름다운 건축물을 지을 수도 있습니다.

따라서 부동산 개발자는 해당 지역의 건폐율과 용적률을 충분히 파악하고, 이를 최대한 활용할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.

예를 들어, 건폐율이 낮은 지역에서는 건물을 넓게 짓기보다는 녹지 공간이나 주차장 등을 충분히 확보하는 것이 좋습니다.

또 용적률이 높은 지역에서는 건물을 높게 지어서 더 많은 임대 수익을 얻는 것이 유리합니다.