분양가 상한제란?

오늘은 분양가상한제에 대해서 알아보려고 합니다.

자세한 내용 알아보도록 할게요.

분양가상한제

분양가 상한제란?

분양가 상한제는 부동산 시장에서 분양 가격을 일정 수준 이하로 규제하는 제도입니다.

이는 신규 주택의 분양 가격을 안정시켜 무주택 서민들의 주거비 부담을 완화하고, 주택 공급을 촉진하기 위해 도입되었습니다.

정부가 정한 기본형 건축비와 건축비 가산비용에 택지비를 더해 분양가를 산정합니다.

이때, 택지비는 해당 지역의 감정평가액과 실거래가 등을 고려하여 산정됩니다.

이렇게 산정된 분양가는 주변 시세보다 저렴하기 때문에, 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 확대하고, 부동산 시장의 안정화에 기여한다는 장점이 있습니다.

하지만, 분양가 상한제는 건설사의 수익성을 악화시키기 때문에, 주택 공급이 감소할 수 있다는 단점이 있습니다.

이로 인해, 수요가 공급보다 많은 지역에서는 주택 가격이 상승할 수 있습니다.

또, 품질이 떨어지는 주택이 공급될 수 있다는 우려도 있습니다. 

이러한 장단점을 고려하여 정부는 분양가 상한제를 탄력적으로 운영하고 있습니다.

즉, 부동산 시장의 상황에 따라 분양가 상한제를 적용하거나 해제할 수 있습니다.

 

 

분양가상한제 시행의 배경 및 목적

과거 참여정부 시절부터 시행됐던 분양가 상한제는 집값 안정화를 목표로 공공택지뿐 아니라 민간택지 아파트에도 도입됐습니다.

하지만 이후 부동산 경기가 침체되면서 2015년 4월 기준을 대폭 완화했고, 사실상 민간택지 분양가 상한제는 중단된 상태였습니다.

이번에 부활한 분양가 상한제는 집값 상승을 막기 위한 조치로 볼 수 있습니다.

서울의 아파트값은 21.02%나 상승했는데 같은 기간 물가상승률(0.4%)의 50배를 넘는 수준입니다.

이에 정부는 분양가 상한제 카드를 다시 꺼내 들었습니다. 

특히 재건축·재개발 등 정비사업이 진행되는 단지들은 일반 분양가를 높게 책정해 조합원들의 부담을 낮추는 방식으로 사업을 추진해 왔습니다.

그러나 분양가 상한제가 시행되면 일반 분양가가 낮아지면서 조합원들의 부담이 늘어나고, 사업성이 떨어져 정비사업이 중단될 가능성이 커집니다.

이러한 조치로 정부는 단기적으로는 재개발ᆞ재건축 아파트의 가격 하락을 유도하고, 장기적으로는 부동산 시장의 안정화를 도모하고자 했습니다.

분양가 상한제가 부동산 시장에 미치는 영향

분양가 상한제는 부동산 시장에 다음과 같은 영향을 미칠 수 있습니다.

- 분양가 하락: 분양가 상한제가 시행되면, 신규 아파트 분양가가 기존보다 낮아지게 됩니다. 이는 주택 구매자들의 자금 부담을 덜어주어 부동산 시장의 수요를 증가시킬 수 있습니다.

- 공급 감소: 건설사들은 수익성 악화를 우려하여 신규 아파트 건설을 주저할 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 공급 부족을 야기하여 가격 상승을 유발할 수 있습니다.

- 로또 청약 열풍: 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있기 때문에 청약 경쟁률이 높아질 수 있습니다. 이로 인해 당첨 확률이 낮아져 실수요자들의 불만이 커질 수 있습니다.

- 전세가격 상승: 새 아파트 분양을 기다리는 대기수요가 많아지면 전세가격이 오를 수 있습니다. 이는 매매가격과의 격차를 줄여 갭투자를 활성화시킬 수도 있습니다. 

- 풍선효과: 규제지역에서 제외된 지역으로 투자수요가 이동하면서 해당 지역의 부동산 가격이 상승할 수 있습니다. 

이러한 영향은 부동산 시장의 상황에 따라 다르게 나타날 수 있으므로, 분양가 상한제 시행에 따른 부동산 시장의 변화를 예의주시해야 합니다.

분양가 상한제의 장점과 단점

장점으로는 아래와 같은 것들이 있습니다.

- 무주택자의 내 집 마련 기회 확대: 분양가가 낮아지면 상대적으로 자금력이 부족한 무주택자들도 청약에 도전할 수 있게 되어 내집 마련 기회가 확대됩니다.

- 부동산 가격 안정화: 분양가가 과도하게 상승하는 것을 막아줌으로써 부동산 시장의 과열을 예방하고 전반적인 가격 안정화에 기여할 수 있습니다.

 

단점 역시 존재하는데 그 내용은 아래와 같습니다.

- 공급 부족 심화: 건설사들이 수익성 악화를 우려하여 신규 아파트 건설을 주저하거나 연기할 수 있어 공급 부족이 심화될 수 있습니다.

- 품질 저하 우려: 낮아진 분양가를 맞추기 위해 건설사들이 자재나 인력 등을 절감할 경우 아파트의 품질이 저하될 수 있습니다.

이렇듯 분양가 상한제는 각각의 장단점이 존재하기 때문에 정책 시행에 앞서 이러한 측면들을 충분히 고려해야 합니다.