모르면 당하는 전세 사기 유형 및 대처법

요즘 전세 사기가 정말 많다고 들었는데요, 정말 끔찍한 상황이죠.

그래서 오늘은 우리가 꼭 알아야 할 전세 사기 유형과 대처법에 대해 알아보려고 해요.

사실, 모르면 정말 큰일 날 수 있거든요. 

자세한 내용 알아보겠습니다.

전세사기 예방

전세사기란?

전세 사기는 주로 임대인과 임차인 사이의 신뢰 관계를 악용하여 발생하는 사기 행위 입니다.

이러한 범죄는 피해자에게 금전적 손실뿐만 아니라 정신적 고통을 초래할 수 있습니다.

대표적인 전세 사기 유형으로는 이중계약, 깡통전세, 신탁부동산 사기 등이 있습니다. 

이중계약은 임대인이 실제 매물을 월세나 매매로 계약했음에도 불구하고, 임차인에게는 전세 계약을 체결한 것처럼 속이는 사기 유형입니다.

이 경우, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 뿐만 아니라 불법 점유자가 되어 법적 문제에 휘말릴 수 있습니다. 

깡통전세는 임대인이 주택 담보 대출을 받은 후 대출금 상환을 하지 못해 주택이 경매에 넘어가는 경우를 말합니다. 이때, 주택의 낙찰가가 대출금과 전세보증금보다 낮으면 임차인은 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.

신탁부동산 사기는 소유권이 신탁회사에 있는 부동산을 임대차 계약할 때 발생하는 유형입니다. 만약 위탁자인 집주인이 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 하면 그 계약은 법적으로 무효가 됩니다. 즉, 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.

전세 사기의 기본 개념과 흔한 유형

 

전세 사기는 부동산 거래에서 상대방을 속여 재산상의 이익을 취하는 범죄행위이며, 최근 몇 년간 급증하고 있어 사회적 문제로 대두되고 있습니다.

가장 흔한 전세 사기 유형들은 다음과 같습니다.

- 이중계약: 이것은 동일한 부동산에 대해 두 명 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 맺는 형태입니다. 첫 번째 세입자는 보증금을 지불하지만, 이후 집주인이 같은 부동산을 다른 세입자와 계약하고 보증금을 받아 잠적하는 식으로 이루어집니다.

- 불법 권리 양도: 일부 집주인은 유령 회사나 지인에게 부동산 권리를 이전하고, 세입자와는 원래 집주인과 계약하는 방식을 취합니다. 이후 새 집주인이나 유령 회사는 보증금을 들고 도주하며, 세입자는 아무런 권리를 갖지 못하게 됩니다.

- 고의적 파산: 악성 집주인은 고의적으로 재정 상황을 악화시켜 파산 신청을 하고, 이로 인해 세입자의 보증금을 잃게 만듭니다.

- 보증금 횡령: 일부 집주인은 세입자로부터 받은 보증금을 개인적인 용도로 사용하거나 투자 실패로 인한 손실을 메우는 데 사용하기도 합니다. 이렇게 보증금을 돌려주지 않고 잠적하는 경우도 전세 사기로 분류됩니다.

- 깡통전세 : 이것은 매매 가격보다 전세가격이 높은 주택을 이용한 사기입니다. 임대인은 매매 가격 보다 높은 가격으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결한 후, 집을 팔아버리고 잠적합니다. 결국 마지막 세입자는 전세금을 돌려받지 못하게 됩니다.

- 중복계약 : 중복계약은 이미 임대차 계약이 체결된 부동산에 대해 또 다른 임대차 계약을 체결하는 사기유형입니다. 주로 공인중개사나 중개보조원이 중간에서 임대인과 임차인 사이의 정보를 조작하여 발생합니다. 기존 세입자가 있음을 모르는 새로운 세입자는 보증금을 내고 입주하지만, 기존 세입자가 이사를 나가지 않아 분쟁이 발생합니다.

- 신탁부동산 사기: 신탁회사에 소유권이 넘어간 부동산을 위탁자인 집주인이 임의로 처분하여 불법 수익을 얻는 행위입니다. 대개 신탁회사 동의 없이 임대차 계약을 맺고 보증금을 가로채는 수법을 사용합니다.

 

사기를 예방하는 첫걸음: 징후 인식하기

전세 사기를 예방하는 첫걸음은 사기의 징후를 인식하는 것입니다.

아래는 전세 사기에서 일반적으로 나타나는 몇 가지 징후들입니다.

- 시세보다 저렴한 전세금: 주변 시세보다 과도하게 저렴한 전세금은 사기의 가능성이 높습니다. 이러한 경우, 임대인이 대출 상환에 어려움을 겪고 있거나, 집의 실제 가치가 낮을 수 있습니다.

- 임대인의 신분 불확실: 임대인의 신분이 불확실하거나 연락이 잘 되지 않는 경우 주의해야 합니다. 신분증 위조나 명의 도용 등의 사기가 있을 수 있습니다.

- 등기부등본상 권리관계 복잡: 등기부등본상 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있거나, 근저당 금액이 과다한 경우 신중하게 판단해야 합니다. 

- 건축물대장과 실제 건물 상이: 건축물대장상의 주소와 실제 건물의 주소가 다르거나, 호수가 다르게 표기된 경우 허위 매물이거나 불법 건축물일 가능성이 있습니다.

사기 피해를 최소화하는 계약 전 검토사항

계약 전에는 철저한 검토를 통해 사기 피해를 최소화 할 수 있습니다. 아래는 계약 전 반드시 검토해야 할 사항들 입니다.

- 등기부등본 확인: 가장 기본적인 사항으로, 임대인의 소유 여부와 선순위 권리관계(근저당권, 압류, 가압류 등)를 확인할 수 있습니다. 만약 등본 상에 문제가 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

- 건축물대장 확인: 건축물의 면적, 층수, 용도 등 건축물에 대한 상세한 정보를 담고 있습니다. 대장과 실제 건물을 비교하여 일치하는지 확인해야 하며 위반 건축물 여부도 확인해야 합니다.

- 임대인 본인 확인: 신분증뿐만 아니라, 등기권리증, 재산세 납부 영수증 등을 통해 추가로 확인 하는 것이 안전합니다. 대리인이 계약하러 온 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고 임대인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.

- 계약서 내용 꼼꼼히 확인: 계약서에는 계약 당사자의 인적사항, 전세금액, 계약기간 등이 명시됩니다. 내용을 꼼꼼히 확인하고, 애매한 조항이 있다면 수정을 요구해야 합니다. 특약사항도 최대한 구체적으로 기재하여 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

피해 발생 시 취할 수 있는 법적 대응 방법

만약 전세 사기로 인해 피해가 발생했다면, 신속하게 법적 대응을 취해야 합니다.

아래는 대표적인 법적 대응 방법입니다. 

- 민사소송: 전세금 반환을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 승소 판결을 받으면 강제집행을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 다만, 소송 기간이 길고 비용이 많이 들기 때문에 신중하게 결정해야 합니다. 

- 형사소송: 사기죄로 고소할 수 있습니다. 사기죄가 인정되면 가해자는 형사처벌을 받게 되며, 이는 민사소송에서 유리한 증거로 활용될 수 있습니다. 그러나 사기죄 성립 요건이 까다롭기 때문에, 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.

- 보증보험 가입: 보증보험에 가입하면, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험사로부터 대신 보상받을 수 있습니다. 단, 보험 가입이 가능한 주택이 제한적이고 보험료가 비싸다는 단점이 있습니다.

- 내용증명 발송: 상대방에게 계약 위반을 알리고, 일정 기한 내에 전세금을 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 내용을 담은 문서입니다. 심리적 압박을 가해 빠르게 문제를 해결할 수도 있습니다.

전문가와 상담: 변호사, 부동산 전문가의 역할

복잡한 전세 사기에 휘말렸다면, 상황을 객관적으로 판단하고 빠른 대처를 위해 관련 전문가와 상담하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

이때 고려해볼 수 있는 전문가는 다음과 같습니다. 

- 변호사: 민·형사상의 법적 절차를 진행하는 데 있어 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 적극적인 법률 자문과 소송 대리를 제공하며, 상황에 따라 적합한 전략을 제시해줄 수 있습니다.

- 부동산 전문가: 전세 계약과 관련된 부동산 시장 동향, 권리 분석, 등기부등본 해석 등 다방면의 전문적인 정보와 노하우를 가지고 있어서 복잡한 상황을 빠르고 정확하게 파악하는데 도움을 줄 수 있습니다. 뿐만 아니라 예방책과 대처 방법에 대해서도 실질적인 조언을 제공해줄 수 있습니다.

 

앞으로의 전세 시장과 개선되어야 할 점

전세 사기는 꾸준히 증가하고 있으며, 이로 인한 피해액도 매년 늘어나고 있습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 정부와 민간 부문 모두의 노력이 필요합니다.

정부는 전세 사기 예방을 위한 제도 개선과 처벌 강화를 추진해야 합니다.

예를 들어, 임대인의 세금 체납 여부 확인 시스템을 구축하고, 전세보증금 반환보증보험 가입 의무화를 확대하는 등의 방안을 고려할 수 있습니다.

또 전세 사기 범죄에 대한 처벌을 강화하고, 범죄 수익을 환수하는 등의 조치도 필요합니다.

민간 부문에서는 중개사들의 책임 강화와 신뢰도 향상이 필요합니다.

현재 일부 중개사들은 전세 사기에 적극적으로 가담하거나 방조하는 경우가 있는데, 이를 방지하기 위해 중개사들의 자격 요건과 교육 이수 요건을 강화하고, 전세 사기 예방을 위한 가이드라인을 제공하는 등의 방안을 고려할 수 있습니다.

오늘은 모르면 당하는 전세 사기 유형 및 대처법에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래는 큰 돈이 오가는 만큼 신중하게 진행해야 하는데요. 특히 요즘에는 다양한 수법의 사기가 기승을 부리고 있으니 더욱 주의하시기 바랍니다.