사전청약 제도 폐지 내용 정리

 

사전청약제도폐지 (출처 연합뉴스)

최근 사전청약제도를 폐지로 시끌한데요.

자세한 내용 알아보겠습니다.

 

사전청약제도폐지

사전청약제도란?

사전 청약은 본 청약이 진행되는 1~2년 전에 일부 물량에 대해 미리 청약을 진행하는 제도입니다.

이는 주택 공급 시스템의 일부로, 주택을 더 빨리 공급하여 실제 수요자들이 급하게 매입하는 상황, 일명 '패닉 바잉'을 방지하는 데 목적이 있습니다.

 

이 제도는 비싼 서울 아파트를 사는 것 대신에, 상대적으로 저렴하고 품질이 좋은 수도권 주택을 선택하도록 장려하기 위해 활용됩니다.

사전 청약 신청을 위한 자격 요건은 본 청약과 동일합니다.

청약자는 무주택 세대 구성원이어야 하며, 해당 지역에 거주하는 요건 등을 갖추어야 합니다.

이러한 요건은 실제 수요자가 주택을 확보할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

 

사전 청약의 우선 공급 의무 거주 기간은 본 청약 시점까지 만족시키면 됩니다.

이는 주택을 실제로 거주하려는 사람들에게 주택을 보다 신속하게 공급하려는 의도에서 비롯된 것입니다.

사전 청약 과정에서는 단지의 위치, 개략적인 설계도, 예상 분양가 등의 정보를 제공합니다.

 

이 정보는 청약자가 주택 선택을 고려할 수 있는 충분한 정보를 갖추도록 돕기 위한 것입니다.

사전 청약 당첨자는 본 청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨됩니다.

이는 청약자가 사전 청약 과정을 통해 주택을 확보하는 데 필요한 모든 요건을 충족시키면, 본 청약에서도 당첨될 수 있음을 보장하는 것을 의미합니다.

 

그러나 사전 청약에 당첨되는 경우, 다른 분양 주택의 사전 청약 신청이 제한됩니다.

이 제한은 청약 시스템의 공정성을 유지하고, 더 많은 사람들이 청약의 기회를 갖도록 하기 위한 것입니다.

 

다만, 본 청약은 지역에 상관없이 신청할 수 있습니다.

또한, 본 청약에 당첨되면 사전 청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없게 됩니다.

이는 사전 청약과 본 청약이 서로 다른 시스템으로 운영되기 때문입니다.

사전청약제도 폐지이유

사전청약제도는 앞에서 알아본 대로 좋은 취지로 만들어진 제도 이긴 하지만, 문제점이 존재합니다.

 

분양가

집값이 급등하면서 급속도로 변화하는 현재 시기에 재도입된 사전청약제도는 분양가 상한제가 적용되어 추정 분양가가 비교적 저렴하다는 장점이 있었습니다. 이 때문에 대부분이 수도권인 3기 신도시 등 다양한 지역에 위치한 주택들에 대한 청약 대기자들의 눈길을 끌었습니다.

 

이명박 전 대통령이 재임 중이던 시절에는 사전예약 분양가가 사실상 확정가격으로 취급되었습니다.

이는 평균 분양가를 추정하여 제시한 다음, 본청약 때에는 동·호수별로 가격을 구체화하도록 하는 방식이었습니다.

 

본청약 시기가 늦어져 사전예약에 참여하던 사람들 중 일부가 이탈하였지만, 사전예약 때의 분양가가 그대로 유지되어 일반적인 본청약 가격보다 훨씬 저렴하게 분양받을 수 있었습니다.

 

그러나 이명박 정부 당시 이러한 '이중가격' 제도로 인해 시장이 혼선을 겪었고, 이로 인해 LH는 큰 손실을 입었습니다.

이를 교훈 삼아 문재인 정부에서는 사전청약 때 추정 분양가를 안내하고, 본청약 때에는 분양가를 확정하는 새로운 방식으로 제도를 수정하였습니다.

 

이제 사전청약 시점에 추정 분양가격을 안내하고, 실제 분양가는 본청약 시에 분양가 상한금액을 기준으로 정해지게 되었습니다.

이로 인해 사업이 지연되거나 다른 여러 요인으로 인해 분양가 상승이 발생하면, 그 상승 부분은 사전청약에 당첨된 사람들이 감당해야 하게 되었습니다.

 

본청약 시 추정치와 실제 분양가의 차이가 크게 벌어지면, 본청약을 포기하는 당첨자들이 점차 늘어나게 되었습니다.

짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 사전청약에 당첨된 분양자들은 희망고문만 당하고, 높은 분양가로 인해 결국에는 본청약을 포기하는 일이 잦아졌습니다.

이러한 현상을 통해 사전청약의 제도적 한계를 인정하고 사전청약제도를 전면 중단하기로 결정하는 것이 필요하다는 결론에 이르렀습니다.

본청약지연

3기 신도시의 사전청약은 토지 보상이 완료되기 이전에 시작되었음에도 불구하고, 약속된 일정이 지켜지지 않아 많은 사람들이 참여한 2021년 7월부터의 본청약 일정은 대부분 준수되지 않았습니다.

성남복정1 지구의 본청약의 경우도 예외는 아니었으며, 원래의 일정보다 약 2개월 늦게 시작되었습니다.

 

위례 A2-7 신혼희망타운 역시 본청약 일정을 약속했던 2022년 9월에서 실제로는 1년 4개월이나 늦어진 2023년 1월에 본청약을 진행하였습니다.

본청약 일정이 1년 이상 늦어지는 것은 흔한 일이 아닌데도 불구하고, 실제로는 2~3년 늦어지는 경우도 있었습니다.

이는 이명박 정부 시절의 실패와 동일한 문제로, 2021년 7월부터 지난해 12월까지 2년 5개월 동안 진행된 사전청약은 2009년~2010년 '사전예약'의 실패를 반복한 것입니다.

 

본청약 일정이 지켜지지 않는 것은 사전청약에 당첨된 사람들에게 중요한 문제입니다.

전세 대출을 받은 사람들은 추가로 대출 이자를 부담하게 되고, 전월세 계약 시기를 맞추었던 경우에는 추가 계약을 해야 합니다.

이로 인해 당첨자입장에서는 주거계획이 크게 흔들리게 됩니다.

본청약 예정단지 중 지연 예상단지

 

지연예상단지 (출처 국토부)

 

올해 본청약 진행예정인 7개의 단지는 올해 5월 중에 개별적으로 일정을 안내한다고 합니다.