좋은 집 고르기에 필수 요소인 부동산 입지 분석하는 법

집을 구하거나 투자할 때 가장 중요하게 생각해야 할 것 중 하나가 바로 '입지'인데요.

좋은 위치는 살기에도 좋지만, 재테크 측면에서도 큰 장점을 가지고 있어요.

오늘은 부동산 입지 분석하는 방법에 대해서 알아보려고 합니다.

입지 분석이 왜 중요한지, 어떻게 분석해야 하는지 알아보도록하겠습니다.

 

부동산 입지분석

부동산 입지의 중요성

집을 고르는 데 있어서 가장 중요한 요소 중 하나는 바로 '입지'입니다.

입지는 해당 부동산이 위치한 지역의 특성과 주변 환경을 의미하며, 이는 부동산의 가치와 생활 편의성에 큰 영향을 미칩니다. 좋은 입지를 선택하려면 어떻게 해야 할까요?

먼저, 교통 편의성을 고려해야 합니다.

지하철역, 버스 정류장, 고속도로 IC 등이 가까운 곳에 위치해 있다면 출퇴근이나 이동이 편리하며, 상권이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

 

또 교육환경도 중요한데, 초·중·고등학교나 대학교가 근처에 있는지, 학원가나 도서관 등 교육 인프라가 잘 갖춰져 있는지 확인해야 합니다.

자연환경도 빼놓을 수 없는 요소입니다.

공원이나 호수, 산 등이 인접해 있으면 산책이나 운동을 즐길 수 있으며, 조망권이 확보돼 있어 주거 만족도가 높아집니다.

 

마지막으로, 인구 구조와 경제 상황 등 지역의 특성도 고려해야 합니다.

인구 밀도가 높고 경제 활동이 활발한 지역은 부동산 시장의 변동성이 낮으며, 미래 가치도 높을 가능성이 큽니다.

위와 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 부동산 입지를 분석하면, 좋은 집을 고르는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 향후 부동산 투자에서도 성공 확률을 높일 수 있습니다.

입지 분석의 기본 요소 

이제 본격적으로 입지 분석을 시작해보겠습니다.

 

첫 번째 단계는 기본 요소를 파악하는 것입니다. 대표적인 요소로는 교통, 교육, 자연환경, 생활 편의시설 등이 있습니다.

교통은 입지 분석에서 가장 중요한 요소 중 하나 입니다.

대중교통 수단이 잘 발달되어 있는지, 도로망은 잘 구축되어 있는지, 자동차나 대중교통을 이용하여 출퇴근하는 데 걸리는 시간은 얼마나 되는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 

교육 역시 중요한 요소인데, 자녀가 있는 가정이라면 학교의 위치와 수준, 학원가의 형성 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

최근에는 학군이 집값에 미치는 영향이 점점 커지고 있으므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

자연환경도 삶의 질을 결정하는 중요한 요소이며, 녹지 공간이 충분한지, 조망권은 확보되어 있는지 등을 체크해야 하며, 대형 마트나 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 가까이 있는지도 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

교통 편의성과 접근성

부동산 입지 분석에서 교통 편의성과 접근성 평가는 매우 중요한데, 이를 평가하는 방법은 다음과 같습니다.

첫째, 대중교통 수단의 종류와 노선, 운행 빈도, 소요 시간 등을 파악해야 합니다. 지하철역이나 버스 정류장이 도보로 이동 가능한 거리에 있는지, 환승이 필요한지 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다.

둘째, 고속도로 나들목이나 간선도로와의 인접성을 살펴봐야 합니다. 자동차를 이용하여 시내나 시외로 이동하는 데 걸리는 시간과 교통 체증 여부도 함께 고려해야 합니다.

셋째, 통근 시간을 계산해보는 것도 좋은 방법 이며, 직장이나 학교까지의 거리와 교통 수단별 소요 시간을 계산해보면, 교통 편의성과 접근성을 보다 정확하게 평가할 수 있습니다.

 

주변 환경과 생활 인프라

입지 분석에서 주변 환경과 생활 인프라 조사 역시 중요한 요소 입니다. 주요 조사 항목들은 다음과 같습니다.

* 자연환경 : 근처에 산이나 강, 공원 등이 있는지 확인 하고, 조망권이나 일조권 등도 함께 고려해야 합니다.

* 교육환경 : 초·중·고등학교와 대학교의 위치와 통학 거리, 학군 등을 파악 해야 하며, 학원가나 도서관 등의 교육 시설도 중요한 판단 기준이 됩니다.

* 편의시설 : 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등의 위치와 거리를 파악하며, 문화시설이나 체육시설 등도 고려해야 할 요소들 입니다. 

* 안전성 : 주변 지역의 범죄율이나 치안 상태를 확인하고, 소방서나 경찰서 등의 긴급 출동 시설의 위치와 거리도 파악 해봐야 합니다.

안전성과 지역 사회의 질 평가 기준

집을 선택할 때 안전성과 지역 사회의 질은 중요한 결정 요소 중 하나 입니다.

 

아래는 이러한 요소들을 평가하는데 고려할 수 있는 몇 가지 기준입니다.

* 범죄율 : 해당 지역의 범죄율을 확인하려면 현지 경찰서나 정부 기관에서 제공하는 데이터를 참고할 수 있습니다. 범죄율이 낮은 지역일수록 안전성이 높다고 볼 수 있습니다.

* 인구 구조 : 인구 구조를 보면 그 지역의 특성을 파악할 수 있습니다. 젊은 가족이 많이 사는 지역은 활기차고 다양한 활동이 있을 가능성이 높습니다. 노인 인구가 많은 지역은 조용하고 평화로운 분위기일 수 있지만, 의료 및 사회 복지 서비스에 대한 수요가 높을 수 있습니다.

* 커뮤니티 활동 : 지역 사회의 질을 평가하는 또 다른 방법은 커뮤니티 활동을 살펴보는 것입니다. 지역 사회 센터, 동호회, 봉사활동 등이 활발하게 이루어지는 곳은 이웃과의 교류와 소통이 활발하다고 볼 수 있습니다. 

* 자연재해 위험 : 해안가, 산악지대, 저지대 등 자연재해에 취약한 지역은 안전성 측면에서 고려해야 할 사항입니다. 지리적 조건과 기후 조건을 고려하여 해당 지역의 자연재해 위험을 평가해야 합니다.

향후 개발 계획과 가치 상승 가능성 예측

부동산 시장에서는 향후 개발 계획이 종종 현재의 부동산 가치에 영향을 미칩니다.

그러므로 좋은 집을 고르기 위해서는 미래의 발전 가능성을 고려하는 것이 중요합니다. 

* 도시 계획 : 지자체에서 발표하는 도시 계획을 확인하여 해당 지역의 향후 개발 계획을 파악할 수 있습니다. 교통 인프라 개선, 대형 쇼핑몰 입점, 공원 조성 등의 계획이 있다면, 해당 지역의 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다.

* 인구 증가 예상 : 인구 증가가 예상되는 지역은 부동산 시장에서 인기가 높아지고, 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 국가통계포털(KOSIS)이나 주민등록인구현황 등의 사이트를 활용하여 인구 동향을 파악할 수 있습니다.

* 주변 시설 개선 : 주변 시설의 개선도 부동산 가치에 영향을 주는 요소입니다. 대형 마트나 병원 등 생활 편의시설이 새로 생기거나, 기존 시설이 확장되는 경우 해당 지역의 부동산 가치가 상승할 수 있습니다.

시장 동향 분석과 가격 비교 방법

현재 부동산 시장의 동향을 파악하는 것은 좋은 집을 고르는 데 있어서 중요한 요소 입니다.

 

이를 통해 시장의 전반적인 상황을 이해하고, 적절한 가격대를 파악할 수 있습니다.

* 실거래가 조회 : 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템, KB부동산 리브온 등의 사이트를 이용하여 관심 지역의 실거래가를 조회할 수 있습니다. 이를 통해 해당 지역의 시세를 파악하고, 적정 가격을 판단할 수 있습니다.

* 매물 정보 수집 : 부동산 중개 업체나 부동산 정보 사이트를 통해 관심 지역의 매물 정보를 수집할 수 있습니다. 이때, 매물의 가격, 면적, 층수, 구조 등을 비교하여 적절한 매물을 선택해야 합니다.

* 현장 방문 : 인터넷을 통해 수집한 정보는 한계가 있으므로, 반드시 현장을 방문하여 실제 매물을 확인해야 합니다. 현장에서는 주변 환경, 교통 편의성, 건물의 상태 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

실제 사례

입지 분석을 실제로 어떻게 하는지 알아보겠습니다.

 

아래는 예시로서 서울시 강남구 역삼동의 한 아파트 단지를 대상으로 한 입지 분석입니다.

* 교통 편의성 : 지하철 2호선 역삼역과 선릉역이 도보 10분 거리에 위치해 있으며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다. 자동차를 이용할 경우, 테헤란로와 논현로를 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동하기 쉽습니다.

* 교육 환경 : 단지 인근에 역삼초등학교, 역삼중학교, 진선여자중학교, 진선여자고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또 대치동 학원가가 가까워 자녀들의 교육에 유리합니다.

* 생활 편의시설 : 이마트, 롯데백화점, 코엑스몰, 강남세브란스병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 

* 자연환경 : 단지 주변에 도곡공원, 양재천 등이 있어 산책이나 운동을 즐길 수 있는 쾌적한 환경을 제공합니다.

이런 식으로 각 기준에 따라 등급을 매기고 점수를 합산하여 최종 평가를 내리는 방식을 취할 수도 있습니다.

단, 절대적인 기준보다는 개인의 선호도와 예산 등을 고려하여 적절한 판단을 내리는 것이 중요합니다.