깡통전세 피하는 법? 역전세란 무엇인가요?

오늘은 우리가 가끔 뉴스에서 듣게 되는 깡통전세와 역전세에 대해 이야기해보려고 해요.

"깡통전세"라는 말, 어디선가 한 번쯤 들어보셨을 텐데요, 정확히 무슨 의미인지, 그리고 우리가 이런 상황을 어떻게 피할 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.

깡통전세와 역전세

역전세난이란 정확히 무엇인가요?

역전세난이란 전세 계약 시점보다 주택 가격이 하락하면서, 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말합니다.

즉, 이전에 비해 전세가격이 하락하면서 기존 세입자가 이사를 나갈 때 집주인이 낮아진 전세금 만큼을 마련하기 힘들어지는 현상 입니다. 

 

최근 갭투자의 영향으로 역전세문제가 더욱 심화되었습니다.

이런 상황에서는 종종 집주인과 세입자 간의 갈등이 발생하기도 하며, 심한 경우에는 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 문제가 발생하기도 합니다.

깡통전세는 집의 가치가 전세보증금 이하로 떨어져 경매에 부쳐지더라도 세입자가 전세금을 다 돌려받을 수 없는 상황을 말합니다. 

특히 최근 몇 년간 급격한 부동산 가격 상승 이후, 금리 인상 등의 요인으로 인해 부동산 시장이 침체되면서 역전세난 우려가 커지고 있습니다.

 

깡통전세의 발생 원인과 그 메커니즘 이해하기

그렇다면 왜 이러한 깡통전세 문제가 발생하는 것일까요?

 

주요 원인은 다음과 같습니다.

- 부동산 시장의 불안정성: 부동산 시장은 경기 변동에 민감하게 반응하며, 호황과 불황을 반복합니다. 특히 최근 몇 년간 급격한 부동산 가격 상승 이후, 금리 인상 등의 요인으로 인해 부동산 시장이 침체되면서 역전세난 우려가 커지고 있습니다.

- 주택 공급 과잉: 일부 지역에서는 주택 공급이 수요를 초과하면서, 주택 가격이 하락하고 미분양이 증가하는 등의 문제가 발생했습니다. 이로 인해 건설업체나 분양받은 사람들이 자금난을 겪게 되고, 이것이 다시 부동산 시장에 악영향을 미치는 악순환이 발생할 수 있습니다.

- 대출금리 상승: 대출금리가 상승하면 집주인들은 이자 부담이 증가하게 되며, 이는 주택 가격 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 동시에 높아진 금리는 전세자금 대출금리도 함께 올리기 때문에 전세 수요 역시 감소시키는 요인이 됩니다.

이러한 원인들로 인해 주택 가격이 하락하거나 정체되면, 앞서 언급한 바와 같이 역전세난이 발생할 수 있는 여건이 조성됩니다.

이때 만약 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하거나 혹은 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 여력이 없게 되면, 결국 깡통전세 문제로 이어질 수 있게 됩니다.

 

역전세 상황에서의 위험성과 그 영향

역전세 상황은 주로 부동산 시장의 침체기에 발생하는데, 이는 임대인과 임차인 모두에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 

* 임대인 측면에서는 이미 받은 전세금을 활용하여 다른 투자나 대출 상환 등에 사용했을 가능성이 높습니다. 그러나 역전세 상황에서는 새로운 세입자를 구하기 어려워져 기존 세입자에게 전세금을 반환하기 어려워질 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 자금난에 빠지거나 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있으며, 최악의 경우 파산에 이를 수도 있습니다. 

* 임차인 측면에서도 위험이 존재합니다. 이전 계약 당시보다 낮아진 전세금으로 인해 새로운 계약을 체결하려면 추가 자금이 필요할 수 있습니다. 게다가 전세금을 제때 돌려받지 못하면 이사 계획에 차질이 생길 뿐만 아니라, 금전적 손실과 스트레스를 유발할 수 있습니다. 심한 경우, 전세금을 전부 돌려받지 못할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

 

깡통전세를 피하기 위한 사전 조사와 준비

깡통전세를 피하기 위해서는 몇 가지 사전 조사와 준비가 필요합니다.

* 등기부등본 확인: 해당 주택의 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인해야 합니다. 근저당권이 많이 설정되어 있거나, 채권최고액이 높은 경우에는 전세금을 돌려받지 못할 위험이 높아지므로 주의해야 합니다.

* 시세 파악: 주변 지역의 시세를 파악하여 해당 주택의 적정 전세금을 파악해야 합니다. 이를 위해서는 부동산 중개업체나 인터넷 부동산 정보 사이트 등을 활용할 수 있습니다.

* 보증보험 가입: 보증보험에 가입하면 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험사로부터 보상을 받을 수 있습니다. 다만, 보증보험 가입 시에는 보험료가 발생하며, 가입 조건이 제한될 수 있으므로 미리 확인해야 합니다.

* 신중하게 계약 체결: 깡통전세의 위험이 있는 주택이라면, 계약 체결 전에 신중하게 검토해야 합니다. 만약 위와 같은 사항들을 고려하였음에도 불구하고 불안하다면, 월세 등 다른 형태의 계약을 고려해 볼 수도 있습니다.

 

안전한 전세 거래를 위한 계약서 작성 요령

계약서 작성은 안전한 전세 거래를 위해 매우 중요합니다.

 

아래는 계약서 작성 시 유의해야 할 사항들입니다. 

* 특약사항 기재: 특약사항에는 임대인과 임차인이 서로 합의한 내용을 기재합니다. 예를 들어, 전세금 반환 시기나 방법, 수리 및 유지보수 책임 등을 명시할 수 있습니다. 

* 계약 당사자 확인: 신분증을 통해 상대방의 신원을 확인하고, 대리인이 참석한 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 

* 전세금 지급 방법과 시기 명시: 계좌이체를 이용하는 것이 좋으며, 영수증을 받아두는 것이 좋습니다. 또 잔금지급과 동시에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요한데, 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생겨 전세금을 보호할 수 있습니다. 

* 계약서 보관: 원본은 임차인이 보관하고, 사본은 임대인에게 교부합니다. 이후 계약 내용에 변경이 있을 경우에는 새로 계약서를 작성해야 합니다.

 

금융 상품 활용: 역전세 보험과 그 효과

역전세 상황에서 금융 상품을 활용하는 것도 또 다른 방법입니다.

대표적인 것으로는 '역전세 보증보험'이 있습니다.

이 보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보험회사가 대신 전세금을 지급해주는 상품입니다.

집주인 입장에서는 전세금을 돌려주지 못할 위험을 대비할 수 있고, 세입자 입장에서는 전세금을 안전하게 보호할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 보험료가 다소 비싸고 가입 조건이 제한적일 수 있으므로, 가입 전에 충분한 검토가 필요합니다.



오늘은 깡통전세와 역전세에 대해 알아보았는데요.

전세보증보험 가입이나 집주인과 협의를 통해 해결하는 방법도 있으니 너무 걱정하지 마시고 현명하게 대처하시기 바랍니다.